时间：2011-8-4
来源：第一房产

MS ANNIE S. GARCIA

       SM集团是菲律宾最大的上市公司之一。由菲律宾华侨施至成先生于1958年创办。其核心业务涵盖零售业、购物商城、银行与金融、地产开发与旅游业四大板块。截止2010年，集团资产净值为3613.8亿菲律宾比索（约合人民币552亿元）。
　　作为集团业务的核心部分，SM集团自1985年在菲律宾首都马尼拉开设第一个大型购物中心后，过二十多年迅速发展，目前在菲律宾各地和中国境内已拥有45家大型综合购物中心，总建筑面积逾540万平方米，每日人流量近400万人次。其中， SM City North EDSA 是世界第三大购物中心，SM亚洲商城为世界第四大购物中心，而SM Megamall则是位居世界第七。目前，集团尚有6个购物中心在建设之中。
　　2000以来，SM集团进军中国市场，先后在厦门、晋江、成都、苏州、重庆、淄博、天津等地投资兴建购物中心。苏州的项目也将于九月正式亮相城南。作为国际知名企业，SM集团为何会选择苏州？未来又有哪些规划？7月28日，记者专访了SM Supermalls总裁Annie S.Garcia女士。

　　记者：在苏州SM项目中，有多少商户是租赁的，多少是自营的呢？
　　答：苏州的项目采取全部租赁的形式，只有SM来雅百货采取自营模式。

　　记者：有没有考虑过出售商铺呢？
　　答：我们一直坚持“只租不售”的模式，是因为我们始终坚持我们自己规划的初衷：不是说把这个地皮卖出去了就足够了，然后我们走了。我们希望可以长久地立足当地，与我们的商户一起，携手并进，共同为社区居民服务。另一方面，出售商铺也不利于我们对整个购物中心进行规划和管理，从长远角度出发，这样很容易出现没有规划，商户不会关注业态组合，跟风卖一样的产品从而陷入同质化恶性竞争的处境，对于整个购物中心来说，能够吸引消费者的东西也变少了。为了保证项目顺利进行，我们招募了很多出色的员工，也派驻了一些菲律宾员工去苏州，以确定将SM的管理模式原汁原味地呈现出来。

　　记者：通过这几天的参观和走访，我们了解到SM购物中心都是以满足家庭消费为主，为什么会有这样的定位呢？又是怎么贯彻实施的呢？
　　答：我们成功经营了多家购物中心以服务当地家庭，在充分理解每一位家庭成员消费需求的基础上，我们将这样的成功经验运用到厦门、成都、晋江的项目中去，都取得了很大的成功。家庭是社会的基本组成单位，不管是菲律宾家庭还是中国家庭，他们都是消费者，都有儿童需求，母亲需求，父亲需求等等结合起来的，因此理念是想通的。这就是我们致力于着重关注家庭消费的原因。我们关注家庭里每一个成员的需求，通过这样一个消费理念让整个家庭更加紧密地结合在一起。即将开业的苏州SM，会通过各种活动让大家知道SM是将家庭消费作为整个服务的核心对象。除此之外，我们也非常细致地考虑到了一些特殊人群的需要。大家在参观过了很多我们的购物中心之后应该也有发现，我们为一些特殊人群设置了盲道，轮椅走道等公益设备，电影院里视野最好的几个座位也是专门为残疾人群准备的，为的是尽可能多得满足各种人群的需求，提供来自SM的人文主义关怀。
　　我们能够成功吸引到整个家庭进来消费的原因是，进入SM购物中心，有小孩子需要的东西，青少年需要的东西，女性需要的东西，男性需要的东西，孕妇需要的东西，老人需要的东西……我们努力做到一应俱全。为了让居民们不用驱车到很远的地方去，我们总是选择更加靠近居民社区的地方落址，居民们可以省去很多奔波的时间，而把这些宝贵的时间更多的放在同家人相处上面。将更好的时间留给家人，这个理念对我们来说也是非常重要的。

      记者：目前SM的版图已经越来越开阔，在菲律宾有41家，中国也已经正式营运了4家，苏州的SM项目也即将开业，中国租户的眼里，SM是怎么样的形象呢？
　　答：我们很高兴已经有这么多合作的租户入驻SM。有时候我们可能出现关于场地的问题，但是这都是可以很好地解决的。目前为止，苏州的招商进度已经达到88%，对于在新的地区进行招商，这个数据相当不错。做为SM在中国建设的第一家购物中心，厦门SM2001年入驻的时候国内尚没有shopping center 和mall的概念，厦门团队在不断的摸索和探究中，勤勤恳恳一步一个脚印地走到了今天的繁华：每天的客流量是10万，周六周日达15~18万，黄金周时多达30~50万人次。这十年之间，也培养了和很多品牌良好的合作关系，如麦当劳，星巴克等。所以，当苏州SM项目落成之后，这些品牌对苏州也很有信心，并给予了我们很大的支持。

　　记者：现在苏州已经有了很多大型购物中心，SM和这些大型购物中心相比，有没有什么不一样的经营理念？SM在中国主要还是选择一些二线城市落址，原因是什么？是否是因为这些城市有一些潜在的消费能力还没有被激发出来？
　　答：首先，我们有能力将好的项目带到任何城市，不管是二线城市还是一线城市。最重要的一条衡量标准是，哪儿的消费者需要消费，我们就去哪儿。现在二线城市的确呈现出了很大的消费潜力，我们当然要抓紧机遇。最初马卡提（编者注：马尼拉附近的一个城市）成为经济区之前，SM只设在马尼拉，后来拓展到周边城市，也到了马卡提，再后来遍布全国。我们并不总是选择发达城市，有时候也寻求发达城市周边的城市。这些决定都是经过仔细考量反复斟酌的。选择二线城市，更多的是因为我们发现这样的城市具备更大的未被挖掘的市场，入驻那些城市也可以帮助活跃区域经济。当年的厦门也是偏僻，都不属于岛内范围，然后今天SM厦门周边车水马龙，很是繁华。

　　记者：9月23日苏州SM就要开业，从目前的招商情况来看，苏州SM有没有什么很特殊，或者是第一次入驻苏州的品牌呢？SM苏州采取租赁的性质进行运营，那么这种模式下怎么样做好杜绝假冒伪劣产品、维护消费者权益的工作呢？
　　答：在招商工作当中，我们对品牌的审核和考察非常非常多，不仅有政府要求提供的还有我们出于对自己品牌的责任感而做的调查工作。政府也会协助我们一起进行考核工作。作为一个长远经营的购物中心，我们非常注重我们整个的形象和信誉。

　　记者：在地理位置上距离SM苏州最近的项目就是世茂运河城了。相比起苏州其他的购物中心，SM有什么样的独特之处呢？
　　即便在菲律宾，SM也面对着很多同行业的竞争对手。然而，我们一直强调的，我们拥有一流的服务，与时俱进的理念，以及我们对居民的责任感是无可替代的。我们会携手社区居民一起成长进步。SM苏州开业之后，我们会有一系列的企划活动，相信当时候人们通过我们的活动，我们的装饰，还有其他细节之处体会到我们的独特之处。比如厦门有很多出彩又独一无二的活动，像厦门的乒乓球比赛，小童星比赛，成功推广了万圣节，还有很多文化方面的交流。苏州靠近上海，可以得到更多更丰富的信息和资源，来包装自己。

　　记者：购物中心的概念在3年前就已经开始普及，但是受到当地传统业态的影响，销售业绩一直不是非常的成功。这种大环境下，SM为什么仍然对苏州市场这么有信心？那么在菲律宾当地，由于1985年就有了购物中心，到目前为止，购物中心在菲律宾居民消费总额的比重？SM购物中心在整个行业的比重？对SM苏州项目有什么样的规划？
       答：SM很看重这个契机，我们中曾经有人在中国消费，也看到了那边很活跃的经济状况。苏州无疑是这众多经济发展良好的城市中的一个。于是我们决定在苏州落址，在正式做决定之前我们做了大量的调查和研究，也知道当地的经济波动。然后，我们也懂得在这样的条件下如何生存下去。在马尼拉也有经济波动，可是我们很好地应对过来了。我们认为苏州的消费市场还未成熟，短期内可能不会实现很好的效益，但是我们有强大的资源和支持，重要的是我们在比较紧张的时间里掌握了丰富的资源，作为一个实力雄厚的公司，不论外部条件好或者坏我们能够在时间紧迫的情况下依然把工作做好。SM在菲律宾零售业所占的比重超过60%，然而数字不是我们追求的，我们还是坚持在努力工作，希望一直为当地经济和当地居民做贡献,增加就业率。

　　记者：SM购物中心最理想的规模是多大呢？
　　答：购物中心规模取决于其所在位置。在马尼拉，大一点的购物中心占地面积在160，000㎡到42，000㎡之间，中型在80,000㎡到180,000㎡之间，小型在35,000㎡到55,000㎡之间。哪里有市场，我们就把购物中心开到哪里。现在和大家分享一个故事：2000年的时候我们在菲律宾一个比较偏远的地方建了个购物中心，只有一幢楼，占地大约15，000㎡，正式开业当天里面挤满了人，每平方米站了有4，5个人，我们不得不把五个消防门打开以方便顾客出去。当时施至成老先生说我们得再造一幢楼，一幢楼太小了，后来，SM在原来的基础上扩建了三幢楼。

　　记者：对于落址苏州，是否有一些具体的调查数据支持，还是说出于一些偶然的原因呢？
　　答：我们在中国有一个市场调查团队，他们收集信息，寻找商机。由于投资数额巨大，在确定投资之前我们都做了非常非常详尽的数据调查和分析，成都，重庆和厦门也是在多番调查研究之后定下来的项目。其中没有偶然因素。